مطالعه تطبیقی نظام انتقال مالکیت اموال غیرمنقول در حقوق ایران و آلمان
نوع مقاله : پژوهشی اصیل
نویسندگان
1
دانشجوی دکتری حقوق خصوصی، دانشکده حقوق، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، ایران
2
دانشیار دانشکده حقوق، پردیس فارابی دانشگاه تهران، تهران، ایران
3
دانشیار دانشکده حقوق، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، ایران
چکیده
شیوههای انتقال حق مالکیتِ اعیان غیرمنقول، همواره به عنوان یک واقعیتِ حقوقی مورد توجه حقوقدانان بوده است. تفاوت نظام‌های حقوقی در نگرش به ثبت حق مالکیت، به عنوان امری بسیط یا مرکب، آثار مختلفی را در نظام اجتماعی و اقتصادی جوامع به وجود آورده است. شاید بتوان انسجام معاملات املاک در کشور آلمان و همین‌طور تشتّت این حوزه در کشور ایران را ناشی از نوع نگرش به نحوه‌ی ایجاد و انتقالِ مالکیت بر اموال غیرمنقول دانست، هرچند دیدگاه اخیرِ حاکمیت مؤید تحولات مثبتِ این حوزه است. در نظام حقوقی ایران به تبعیت از نظریه تملیک و اصل قصدی بودن عقود تملیکی که ریشه‌های محکمی در فقه امامیه دارد، انتقالِ حق مالکیت چیزی بیش از اثر یک معامله مشروع مبنای آن در نظر گرفته نشده و «ثبت» نیز صرفاً دارای اثر اعلامی، اثباتی و
حمایتی است که در صورت مطابقت با «حقیقت» مورد تأیید واقع میشود. در حقوق آلمان «ثبت» دارای اثر «ایجادی» و عملی مستقل از قرارداد الزام‌آور منشأ آن تلقی میشود به‌گونه‌ای که ماهیت حق مالکیت را به حقی مرکب تغییر می‌دهد. این تحقیق به روش توصیفی تحلیلی و مقایسه‌ای ضمن بیان مفهوم، تفاوت و آثار هریک از دو نظام علّی و انتزاعیِ انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، به این نتیجه رسیده است که بی‌تردید برای ساماندهی به معاملات در حوزه املاک و حفظ نظم اقتصادی و مصلحت عمومی، تغییر دیدگاه نسبت به نحوه‌ی ایجاد و انتقالِ حق مالکیت در حقوق ایران امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر است که از طریق شناسایی «ثبت» به عنوان بخشی از فرایند حق مالکیت و شرط ضروری برای انتقال این حق قابل توجیه است.
حمایتی است که در صورت مطابقت با «حقیقت» مورد تأیید واقع میشود. در حقوق آلمان «ثبت» دارای اثر «ایجادی» و عملی مستقل از قرارداد الزام‌آور منشأ آن تلقی میشود به‌گونه‌ای که ماهیت حق مالکیت را به حقی مرکب تغییر می‌دهد. این تحقیق به روش توصیفی تحلیلی و مقایسه‌ای ضمن بیان مفهوم، تفاوت و آثار هریک از دو نظام علّی و انتزاعیِ انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، به این نتیجه رسیده است که بی‌تردید برای ساماندهی به معاملات در حوزه املاک و حفظ نظم اقتصادی و مصلحت عمومی، تغییر دیدگاه نسبت به نحوه‌ی ایجاد و انتقالِ حق مالکیت در حقوق ایران امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر است که از طریق شناسایی «ثبت» به عنوان بخشی از فرایند حق مالکیت و شرط ضروری برای انتقال این حق قابل توجیه است.
کلیدواژه‌ها
موضوعات
کتاب ها
1- کاتوزیان، ناصر(1395)، قواعد عمومی قراردادها، تهران، انتشارات گنج دانش، جلد اول
2-احمد متین دفتری(1340) ،حکم شماره 1112-15/7/1327 شعبه 6 دیوان عالی کشور
3- جعفری لنگرودی، محمد جعفر(1336)، حقوق ثبت، تهران،چاپخانه حیدری، جلد اول
4-طباطبایی حصاری ، نسرین(1401) ،مبانی و آثار نظام ثبت املاک،شرکت سهامی انتشار،چاپ چهارم
ب : مقاله ها
5-قنواتی, جلیل (1399) «نظریه تملیک و نظریه تعهد از دیدگاه فقیهان»، فقه و مبانی حقوق اسلام، شماره 2، صص 389-403. doi: 10.22059/jjfil.2021.316148.669080
6-طباطبائی حصاری, نسرین, صادقی مقدم, محمد حسن (1394)،« آثار ثبت املاک بر اعتبار اعمال حقوقی؛ با تأکید بر اوصاف و کارکردهای نظام ثبتی»، مطالعات حقوق تطبیقی, شماره 2، صص 677-698.
doi: 10.22059/jcl.2015.55784
7-طباطبائی حصاری, نسرین و صفی زاده, سروش (1400)، «درآمدی بر خانواده های بزرگ ثبت املاک معاصر ( بر مبنای مولفه های کلان طبقه بندی تطبیقی)»، فصلنامه تحقیقات حقوقی, شماره 94, صص 239-266.
doi: 10.29252/jlr.2021.221318.1883
8-عبدالملکی, محمد, هاشمی, گرجی ازندریانی(1400). «نقش ثبت اسناد در ارائه خدمات عمومی و صیانت از حقوق شهروندی»، مجله علمی پژوهشی حقوق پزشکی, شماره 15, صص 259-271.
9-قنواتی، جلیل(1400)،«نظریه تملیک یا نظریه تعهد»،فصلنامه تحقیقات حقوقی ، شماره 93،دوره 24،صص215-246. doi: 10.22034/jlr.2020.185291.1711
10-طباطبایی حصاری، نسرین. (1389). «بررسی تطبیقی نظام های ثبت املاک (با تاکید برنظام ثبت املاک در ایران)». مطالعات حقوق خصوصی (حقوق)، شماره 2 ، صص 219-237.
11-صفی زاده، سروش(1401)، « جایگاه ثبت در انتقال قراردادی اموال غیرمنقول در ایران؛ مطالعه تطبیقی با حقوق انگلستان، سوئیس و فرانسه»، مجله حقوقی دادگستری، شماره 118، ص 185-206.
doi: 10.22106/jlj.2021.537702.4374
4-2 : منابع لاتین
A)Books
12-Cooke, E. (2003). The New Law of Land Registration. United Kingdom: Bloomsbury Publishing.
13-Oven, J. C. v. (1948). Leerboek van romeinsch privaatrecht: Drede, onveranderde druk. Netherlands: E. J. Brill.
14-Molkenteller, D. H. (1991). Die These vom dinglichen Vertrag : zur formalen Struktur der Eigentumsübertragung nach § 929 Satz 1 BGB. (No Title).
15-Youngs, R. (2014). English, French & German Comparative Law. Routledge
16-Bell, J., Boyron, S., & Whittaker, S. (2008). Principles of French law. Oxford university press
17- Schuster, E. J. (2000). The principles of German civil law. Рипол Классик.
B)Articles
18-Heinze, C. (2018). Die Rechte des Eigentümers bei Pflichtverletzungen im Eigentümer-Nießbraucher-Verhältnis. Zeitschrift für die Notarpraxis, 22(9), 305-311.
19-Sonnekus, J. C. (2009). Saaklike ooreenkoms ondanks kennis van wilsgebrek?: aantekeninge. Journal of South African Law/Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2009(4), 709-723.
20-Badenhorst, P. J. (2006). Mineral law and the doctrine of rights: a microscope of magnification?. Obiter, 27(3), 539-553.
21- Pienaar, G. J. (2015). The real agreement as causa for the transfer of immovable property. THRHR, 78, 47-62
22- Carey Miller, D., & Pope, A. (2000). South African land reform. Journal of African Law, 44(2), 167-194.
2123-Schutte, P. J. W. (2013). The Characteristics of an Abstract System for the Transfer of Property in South African Law as Distinguished from a Causal System. European Journal of Comparative Law and Governance, 1(aop), 1-22.
24-Hallebeek, J. (2004). Transfer of ownership: traditionalism or consensualism?. Codicillus, 45(1), 6-16
2325-Berlee, A. (2018). De positie van openbare registers in het privacyrecht. Ars aequi, 67(11), 954-961
26- Nève. (2001). LPW van Vliet, Transfer of Movables in German, French, English and Dutch Law. Tijdschrift voor Rechtsgeschiedenis/Revue d'Histoire du Droit/The Legal History Review, 69(4), 409-410.
27-Pienaar, G. (2015). The effect of the original acquisition of ownership of immovable property on existing limited real rights. Potchefstroom Electronic Law Journal/Potchefstroomse Elektroniese Regsblad, 18(5), 1479-1505.
28-Pienaar, J. M. (2011). Restitutionary road: reflecting on good governance and the role of the Land Claims Court. Potchefstroom Electronic Law Journal/Potchefstroomse Elektroniese Regsblad, 14(3).30-48
29-.Kokelenberg, J. (1997). HJ Snijders & EB Rank-Berenschot: Goederenrecht. Tijdschrift voor privaatrecht.-Gent, 1964, currens, 1287-1292.
30- Van der Merwe, D. (1990). Land Tenure in South Africa: Changing the Face of Property Law. Stellenbosch L. Rev., 1, 321-335
C) Ph.D. Thesis
31-Durham, C. M. (2016). Comparative perspectives on the role of the trustees and the managing agent as dramatis personae in the governance of sectional title schemes in South Africa (Doctoral dissertation, Stellenbosch: Stellenbosch University).
1- کاتوزیان، ناصر(1395)، قواعد عمومی قراردادها، تهران، انتشارات گنج دانش، جلد اول
2-احمد متین دفتری(1340) ،حکم شماره 1112-15/7/1327 شعبه 6 دیوان عالی کشور
3- جعفری لنگرودی، محمد جعفر(1336)، حقوق ثبت، تهران،چاپخانه حیدری، جلد اول
4-طباطبایی حصاری ، نسرین(1401) ،مبانی و آثار نظام ثبت املاک،شرکت سهامی انتشار،چاپ چهارم
ب : مقاله ها
5-قنواتی, جلیل (1399) «نظریه تملیک و نظریه تعهد از دیدگاه فقیهان»، فقه و مبانی حقوق اسلام، شماره 2، صص 389-403. doi: 10.22059/jjfil.2021.316148.669080
6-طباطبائی حصاری, نسرین, صادقی مقدم, محمد حسن (1394)،« آثار ثبت املاک بر اعتبار اعمال حقوقی؛ با تأکید بر اوصاف و کارکردهای نظام ثبتی»، مطالعات حقوق تطبیقی, شماره 2، صص 677-698.
doi: 10.22059/jcl.2015.55784
7-طباطبائی حصاری, نسرین و صفی زاده, سروش (1400)، «درآمدی بر خانواده های بزرگ ثبت املاک معاصر ( بر مبنای مولفه های کلان طبقه بندی تطبیقی)»، فصلنامه تحقیقات حقوقی, شماره 94, صص 239-266.
doi: 10.29252/jlr.2021.221318.1883
8-عبدالملکی, محمد, هاشمی, گرجی ازندریانی(1400). «نقش ثبت اسناد در ارائه خدمات عمومی و صیانت از حقوق شهروندی»، مجله علمی پژوهشی حقوق پزشکی, شماره 15, صص 259-271.
9-قنواتی، جلیل(1400)،«نظریه تملیک یا نظریه تعهد»،فصلنامه تحقیقات حقوقی ، شماره 93،دوره 24،صص215-246. doi: 10.22034/jlr.2020.185291.1711
10-طباطبایی حصاری، نسرین. (1389). «بررسی تطبیقی نظام های ثبت املاک (با تاکید برنظام ثبت املاک در ایران)». مطالعات حقوق خصوصی (حقوق)، شماره 2 ، صص 219-237.
11-صفی زاده، سروش(1401)، « جایگاه ثبت در انتقال قراردادی اموال غیرمنقول در ایران؛ مطالعه تطبیقی با حقوق انگلستان، سوئیس و فرانسه»، مجله حقوقی دادگستری، شماره 118، ص 185-206.
doi: 10.22106/jlj.2021.537702.4374
4-2 : منابع لاتین
A)Books
12-Cooke, E. (2003). The New Law of Land Registration. United Kingdom: Bloomsbury Publishing.
13-Oven, J. C. v. (1948). Leerboek van romeinsch privaatrecht: Drede, onveranderde druk. Netherlands: E. J. Brill.
14-Molkenteller, D. H. (1991). Die These vom dinglichen Vertrag : zur formalen Struktur der Eigentumsübertragung nach § 929 Satz 1 BGB. (No Title).
15-Youngs, R. (2014). English, French & German Comparative Law. Routledge
16-Bell, J., Boyron, S., & Whittaker, S. (2008). Principles of French law. Oxford university press
17- Schuster, E. J. (2000). The principles of German civil law. Рипол Классик.
B)Articles
18-Heinze, C. (2018). Die Rechte des Eigentümers bei Pflichtverletzungen im Eigentümer-Nießbraucher-Verhältnis. Zeitschrift für die Notarpraxis, 22(9), 305-311.
19-Sonnekus, J. C. (2009). Saaklike ooreenkoms ondanks kennis van wilsgebrek?: aantekeninge. Journal of South African Law/Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2009(4), 709-723.
20-Badenhorst, P. J. (2006). Mineral law and the doctrine of rights: a microscope of magnification?. Obiter, 27(3), 539-553.
21- Pienaar, G. J. (2015). The real agreement as causa for the transfer of immovable property. THRHR, 78, 47-62
22- Carey Miller, D., & Pope, A. (2000). South African land reform. Journal of African Law, 44(2), 167-194.
2123-Schutte, P. J. W. (2013). The Characteristics of an Abstract System for the Transfer of Property in South African Law as Distinguished from a Causal System. European Journal of Comparative Law and Governance, 1(aop), 1-22.
24-Hallebeek, J. (2004). Transfer of ownership: traditionalism or consensualism?. Codicillus, 45(1), 6-16
2325-Berlee, A. (2018). De positie van openbare registers in het privacyrecht. Ars aequi, 67(11), 954-961
26- Nève. (2001). LPW van Vliet, Transfer of Movables in German, French, English and Dutch Law. Tijdschrift voor Rechtsgeschiedenis/Revue d'Histoire du Droit/The Legal History Review, 69(4), 409-410.
27-Pienaar, G. (2015). The effect of the original acquisition of ownership of immovable property on existing limited real rights. Potchefstroom Electronic Law Journal/Potchefstroomse Elektroniese Regsblad, 18(5), 1479-1505.
28-Pienaar, J. M. (2011). Restitutionary road: reflecting on good governance and the role of the Land Claims Court. Potchefstroom Electronic Law Journal/Potchefstroomse Elektroniese Regsblad, 14(3).30-48
29-.Kokelenberg, J. (1997). HJ Snijders & EB Rank-Berenschot: Goederenrecht. Tijdschrift voor privaatrecht.-Gent, 1964, currens, 1287-1292.
30- Van der Merwe, D. (1990). Land Tenure in South Africa: Changing the Face of Property Law. Stellenbosch L. Rev., 1, 321-335
C) Ph.D. Thesis
31-Durham, C. M. (2016). Comparative perspectives on the role of the trustees and the managing agent as dramatis personae in the governance of sectional title schemes in South Africa (Doctoral dissertation, Stellenbosch: Stellenbosch University).
